美国买房子的人少了 可能会“逼疯”美联储488

更新时间:2019-10-16

  要闻 美国买房子的人少了 可能会“逼疯”美联储2018年11月22日 17:40:12

  最近几个月,美国、英国和中国的地缘政治局势颇受关注,而其他基本面指标——比如最重要的是美国房地产市场——被忽视了。但美国房地产市场是预示整体经济的可靠的领先指标,不容忽视。该行业的变化,可能会改变美联储的加息路径。

  除去房地产业表现,特朗普总统对美国经济的判断也许是正确的:美国经济状况良好。问题在于,房地产行业是美国经济增长的关键推动力,投资者和美联储应从领先指标房地产市场放缓的状况,意识到2019年该国前景堪忧,主要原因有三:

  - 美国房地产市场价格再次过热。凯斯-席勒国家指数逼近危机前水平。新兴的繁荣城市似乎取代了迈阿密和拉斯维加斯的地位。一些美国城市的房价比全球金融危机前的峰值还高出50%。

  - 鉴于房地产市场正在放缓,而消费者信心却正处于最高点,房地产市场放缓令人担忧。三倍原价拿下转播权 腾讯续约NBA争夺体育流量顶!主要问题似乎是房价承受能力不足和购房者对高利率的担忧。

  - 这释放了一个美国经济放缓的信号,因为房地产行业往往是经济周期的领先指标。这将对美联储2019年的货币政策产生重大影响,因为房地产可能取代劳动力市场成为美联储关注的主要焦点。

  智通财经APP观察到,凯斯-席勒国家指数逼近全球金融危机前水平。新的繁荣城市已经出现,取代了迈阿密和拉斯维加斯的地位,后者目前的房价低于2007年水平。波士顿目前房价比危机前峰值高出33%,西雅图和达拉斯则高出60%左右(图1)。

  然而,与2007年相反,这一次家庭负债更具可持续性,因为家庭债务与可支配收入净额的比例约为109%,而2007年为142%。

  过去几个月里,越来越多的证据表明美国房地产市场放缓。中国十大虚拟主机服务商排名,据智通财经APP了解,最新数据显示,美国房屋建筑商信心跌至60,为2016年夏季以来最低水平。自去年1月以来,48885.comtm46特码分析网,房屋开工明显放缓,但主要是多单元住宅类表现疲软(表2)。

  此外,成屋销量连续六个月下降。过去20年中,这种情况只发生过三次:1999年(互联网泡沫破灭之前)、2007年(房地产危机期间)和2013年(图3)。

  考虑到目前美国消费者信心处于最高点,而该国房地产市场却出现持续萎缩,这实在是令人意外。

  - 21%的美国家庭不买房的理由是房价过高,房价已创2006年底以来最高水平(图4)

  -75%的家庭认为明年的利率将会上调,将创2007年初以来最高水平(图5)

  - CME木材是建筑业的晴雨表,也是美国经济的领先指标,自去年春天以来价格急剧下跌(图7)

  - 若住宅投资持续大幅缩减,可能会引发经济衰退,而自2008年底至2009年初以来,美国住宅投资季度数据已连续第三次减少(图8)

  到目前为止,由于市场一直忙于关注欧美地缘政治局势,而忽视了对美国房地产业加速放缓的关注。然而,这个行业出现的状况是一个重大的转变,它构成了另一个信号,表明美国正处于商业周期末期,及我们可以预期到2019年美国经济增长将出现放缓。

  这种放缓将对美联储的货币政策产生深远影响,因为较高的利率会引发房地产陷入衰退的风险。购房者承受不起如此高的抵押贷款利率——现在接近5%(图9)。如果美国房地产市场持续疲软,将会影响美联储的加息路径,并使美联储在12月加息后释放较为鸽派的信号。


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